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离婚了,房子归谁?

时间:2015-03-12 16:35 来源:北京晚报 作者:徐卫东 点击:
案件溯源
两口子离婚房子成了婆婆的
不惑之年的北京女人李倩是带着一张判决书找到徐卫东律师的。她这个年纪,离了婚,独自带着一个女儿,生活很不容易。可李倩眼下更头疼的问题是,自己住了十几年的窝都要没了。
“徐律师,我就不明白了,我曾经是这套房子的被安置人,当年拆迁也有我的一份。怎么到现在,却和我一点关系都没了。我就只能任凭被他们扫地出门吗?”一次离婚诉讼,一次居住权官司,李倩都败下阵来,这让李倩有些绝望了。
徐卫东律师一边看着判决书,一边安慰着李倩,听她诉说往事。
1996年,李倩和男朋友张建刚都到了谈婚论嫁的年纪。当时,张建刚住在父母单位的职工宿舍,宿舍面临拆迁,单位和开发商要按照家庭人口再分配安置房,小两口便安安心心地领了结婚证,等着住新房。登记之后三个月,单位便与张家签订了拆迁安置协议,一下分给他们两个两居室,一个一居室,三套承租公房。
公婆照顾得周全,三套房子平均分配,两个两居室分别给张建刚和姐姐一人一套,剩下的一居室归老人自己。房子是按家庭人口来安置的,李倩作为张家的儿媳妇,也成了被安置人,和丈夫张建刚以及张建刚的奶奶一并落在两居室里,房子由丈夫承租。
由于张建刚的这套房子楼层较低,为了方便上了岁数的公婆,再加上都是一家人的房子,他们就让公婆搬了过来,自己则去住已经出国的姐姐的那套房子。
婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年,十几年的婚姻生活却走到了终点。李倩说,自打她生了女儿,婆家就对她另眼看待。丈夫也不经常给生活费了,让她这个全职太太颇为捉襟见肘,二人为生活琐事没少吵架。再加上丈夫经常出差,夫妻聚少离多,感情也慢慢淡了。
在离婚诉讼时,李倩才发现,他和丈夫的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。丈夫提交的证据显示,这套房子本是由他承租的,后来房改时,张建刚却放弃了优先购买的权利,让自己的奶奶与单位签订了购房合同,成了房屋的产权人。几年后,奶奶去世,张家通过继承,将房产过户到了李倩的婆婆陈秀兰名下。而就在过户的当月,张建刚和李倩离婚了。
法院认为,这套房产并不在夫妻任何一方名下,因此不能作为夫妻财产进行分割,对该房产归属有异议,李倩只能另行起诉。
被安置人怎就要不到居住权?
紧接着,李倩再次提起诉讼,状告婆婆一家与单位恶意串通,致使她作为被安置人丧失了房屋居住权,要求法院判决确认单位当年的售房合同无效。
但是法院却驳回了她的诉讼,因为张家的房子当年属于国企的自管公房,引发的纠纷不属于法院的受案范围。
李倩这时想明白了,婆家早就周密算计:房改时,如果张建刚买下房子,就成了夫妻共同财产,而他们夫妻当时已经有了矛盾,一旦离婚,就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落,他们就让老奶奶买房,老人百年之后,房子再由张建刚的父母继承。李倩要房,总不能要公婆的房子啊。经过这么一倒手,产权就彻底跟李倩没关系了。她带着孩子住在张建刚姐姐的房子里,随时都被会扫地出门。
“当年拆迁时,我也是这套房子的被安置人,房子又是按人头分的,理应有我的一份啊。”李倩怎么也想不通,自己怎么就赢不了官司,这法律怎么这么欺负人?
徐卫东律师怎能不理解李倩的冤枉。“按理说,你是拆迁协议中的被安置人,这房子就应当有你的居住权。”徐律师耐心给李倩解释:“但不管房子怎么来的,房改时是以张建刚奶奶的名义买的,现在又过户到前婆婆名下,你想追究产权就要追根溯源到房改买卖的合法性,但这种老国企自管公房的问题,法院一般都不立案。况且,张建刚放弃购买权算不算过错也不好界定,既然当年能这么达成买卖合同,就说明当时的政策并不像现在规范明确。”
律师掰开揉碎一解释,李倩知道这个暗亏她是吃定了。不过,徐卫东律师觉得,这案子还有得一打。李倩是这房子的被安置人,产权人没有进行另外安置过,即便产权变化了,这套房子也一直“挂”着李倩这么个安置对象,她的居住权不能被剥夺,新的产权人取得了房屋,自然也承继了安置李倩的责任。
徐律师一番斟酌,既然自管公房不立案,干脆来个迂回诉讼,以用益物权纠纷提起诉讼。
迂回诉讼
离了婚也要居住权
所谓用益物权,就是用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
也就是说,虽然房子产权是陈秀兰的,但李倩对房子还有居住使用权,徐律师要争取的便是这么个落脚的权利。
在起诉书中,前夫张建刚、前婆婆陈秀兰以及单位都成了被告。李倩一方表示,基于拆迁安置补偿协议,她作为被安置人,享有在房屋中居住的被安置待遇,但陈秀兰却拒绝她在此居住,单位和前夫作为拆迁人和被拆迁人,也应当对她的居住权负责。
法庭上,陈秀兰和儿子都不同意李倩的要求。他们认为,李倩没在老房住过,并非被安置人,当年被安置人有她的名字,只是因为家里想多分房。此外,李倩一直在张建刚姐姐的住房内居住,并未在涉案房产中居住,现在,房子由张建刚父母居住,不具备安置李倩的条件。
“当年,张建刚的奶奶是产权人,她应该对你进行安置,可她已经过世了。现在房子是我的,咱俩已经没关系了。”陈秀兰根本不同意对这个已经离婚的前儿媳进行安置。
而单位则出具证明,当年拆迁时,李倩确实是被拆迁人范围,安置的确实是涉案的这套房子。只是房子已经出售给个人了,单位不再负责。
法院判决
安置协议有效居住有理有据
过了一段时间,此案再次开庭。法官对双方进行调解时就明确告诉被告一方:“拆迁安置协议有效,里面写着人家的名字呢,你们得负责安置啊。”
可陈秀兰和儿子一口咬定,李倩离婚后就和张家没关系了,说什么也不同意安置。
调解不成,法院作出判决:根据拆迁安置补助协议,李倩作为应被安置人口,享有在涉案房屋内居住的权利。张建刚作为被拆迁人和原承租人,应保障李倩被安置的权利。尽管陈秀兰已经取得房屋的产权,但她仍应承担保障李倩居住的义务。
最终的判决只有一句话:李倩对陈秀兰名下的这套涉案房屋享有居住的权利。
徐卫东律师的策略奏效了,有了这份判决,李倩就一直享有居住权,任谁也不能驱逐!
陈秀兰、张建刚母子不服,又向上级法院提出上诉。
有了一审的判决,二审法官的调解工作显得顺利很多。二审法官还是这个意思,你们张家这么多套房子,李倩带个孩子也没再婚,作为被安置人不能被剥夺居住权。
这次,张建刚的父亲吐了口,涉案的房子他们一直住着,很方便,让李倩和他们住在一起确实也不现实。他们愿意把自己名下那套空着的一居室安置李倩,双方各不妨碍。不过,李倩如果再婚了就要搬走。
经过一番讨价还价,双方最终达成一致。李倩放弃对涉案两居室房屋的居住权。陈秀兰名下的一居室作为李倩的安置房屋,由李倩单独居住使用,居住期间所产生的费用由李倩承担。李倩不得将房屋出租或长期转借给初李倩与女儿之外的人。
接连两次诉讼都没能解决的居住权终于落实了,看着李倩母女有了妥善的住处,徐卫东律师很是欣慰。“虽然离婚了,但毕竟曾经是一家人,不该成为仇人。最终调解周全,也是个最好的结果。”
律师提示:
老国企房改房最易埋隐患
徐卫东律师表示,这起案件也延伸出一个二手房买卖的问题。北京的房产属性之多,之乱全国第一,央产房、军产房、国企自管公房、房改房、承租公房……很多老房的历史和来源都比较混乱。而在众多属性的房产中,老国企房改前的房子最为复杂,危险系数也高得多。
就像此案中的房产,乍看房本,产权清晰,买卖没有任何问题。可事实上,房子可能还有被安置人,要保证被安置人的居住权,这是体现不到房本上的。办完过户,被安置人可能就找上门来,要求新房主给安置住处。
徐律师提醒说,老百姓在购买二手房时,尤其是老城区的房产,一定要进行尽职调查,不仅要看房本,还要顺着产权人变更的脉络,去调查房产的历史和来源,看看房产曾经有没有被安置人,是否已经解决了安置问题。如果调查之后认为没有问题,也要在买卖合同中约定,此次交易买房人已经履行了全部义务,如果房产还有其他纠纷,由卖方自行处置,买房人不承担任何责任。如果买房人有能力,最好请专业律师协助调查,审查合同,以确保交易安全。(文中当事人为化名)
(本文发表于《北京晚报》2014年6月11日)